物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務(wù)主要有：（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；（2）接受業(yè)主委員會(huì )和全體業(yè)主的監督；（3）重大的管理措施應當提交業(yè)主委員會(huì )審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì )；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區所在地人民的監督指導。

         權利

                 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的權利主要有：

                （1）根據有關(guān)法律法規，結合實(shí)際情況，制定小區管理辦法；

                （2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區實(shí)施管理；

                （3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規定收取管理費用；

                （4）有權制止違反規章制度的行為；

                （5）有權要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)助管理；

                （6）有權選聘專(zhuān)營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專(zhuān)項管理業(yè)務(wù)；

                （7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補充小區管理經(jīng)費。

         義務(wù) 

                物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務(wù)主要有：（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；（2）接受業(yè)主委員會(huì )和全體業(yè)主的監督；（3）重大的管理措施應當提交業(yè)主委員會(huì )審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì )；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區所在地人民的監督指導。

          性質(zhì)

                 2007年修訂的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

         資質(zhì)條件

           資質(zhì)

                 1、注冊資本人民幣500萬(wàn)元以上；

                 2、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應中級以上職稱(chēng)；

                 3、物業(yè)管理人員按照有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)；

                 4、管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的比之和不低于：

                （1）多層住宅200萬(wàn)平方米；

                （2）高層住宅100萬(wàn)平方米；

                （3）獨立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；

                （4）辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。

                 5、建立并嚴格執行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jì)。

           二級資質(zhì)

                 1、注冊資本人民幣300萬(wàn)元以上；

                 2、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應中級以上職稱(chēng)；

                 3、物業(yè)管理人員按照有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)；

                 4、管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的比之和不低于：

                （1）多層住宅100萬(wàn)平方米；

                （2）高層住宅50萬(wàn)平方米；

                （3）獨立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；

                （4）辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。

                 5、建立并嚴格執行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jì)。

           三級資質(zhì)

                 1、注冊資本人民幣50萬(wàn)元以上；

                 2、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應中級以上職稱(chēng)；

                 3、物業(yè)管理人員按照有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)；

                 4、有委托的物業(yè)管理項目；

                 5、建立并嚴格執行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統。

          服務(wù)內容

              其基本內容按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規性的公共服務(wù)、針對性的專(zhuān)項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。

          常規性的公共服務(wù)

                 （1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督；

                 （2）房屋設備、設施的管理；

                 （3）環(huán)境衛生的管理；

                 （4）綠化管理；

                 （5）配合公安和消防部門(mén)做好住宅區內公共秩序維護和防范工作；

                 （6）車(chē)道路管理；

                 （7）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

            針對性的專(zhuān)項服務(wù)

                 （1）日常生活類(lèi)；

                 （2）商業(yè)服務(wù)類(lèi)；

                 （3）文化、教育、衛生、體育類(lèi)；

                 （4）金融服務(wù)類(lèi)；

                 （5）經(jīng)紀代理中介服務(wù)；

                 （6）社會(huì )福利類(lèi)；

            是委托性的特約服務(wù)

                  物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一大類(lèi)是基本的工作，是做好的。同時(shí)，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項目與內容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

            物業(yè)公司管理范圍

             綜合管理

                    小區規劃紅線(xiàn)范圍內，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

                   （1）負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；

                   （2）每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實(shí)施；

                   （3）白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時(shí)內到現場(chǎng)；

                   （4）協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并配合其運作；

                   （5）管理規章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料；

                   （6）與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續；公開(kāi)服務(wù)標準、收費依據及標準；

                   （7）應用物業(yè)管理系統對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理；

                   （8）全體員工統一著(zhù)裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；

                   （9）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調查，管理服務(wù)工作的改進(jìn)和，征求意見(jiàn)用戶(hù)不低于總戶(hù)數80%。

                   （10）建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能拖入運行。

            房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

                    按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：

                   （1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務(wù)標準》；

                   （2）護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達到基本平整，邊溝壑洞通暢；

                   （3）雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設施無(wú)破損；

                   （4）負責小區智能化設施的日常運行維護；

                   （5）定期清洗外墻。

               綠化

                    小區規劃紅線(xiàn)范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地

                    按市園林局規定的《二級養護標準》養護。

               保潔  

                    小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外維護和保持服務(wù)范圍內的清潔衛生，包括：

                   （1）有健全的保潔制度，清潔衛生實(shí)行責任制，有明確的分工和責任范圍；

                   （2）設定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；

                   （3）每日對保潔服務(wù)范圍內的區域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內無(wú)廢棄雜物；

                   （4）對樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；

                   （5）按有關(guān)規定向服務(wù)范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；

                   （6）在雨、雪天氣應及時(shí)對區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

                   （7）發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，應組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

               公共秩序維護

                     小區規劃紅線(xiàn)以?xún)?，業(yè)主戶(hù)門(mén)以外公共區域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

                    （1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專(zhuān)人值守，危及人身處有明顯標志和防范措施；

                    （2）維護交通秩序：包括對機動(dòng)車(chē)和非機動(dòng)車(chē)的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車(chē)行駛通暢；

                    （3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內的門(mén)、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等；

                    （4）夜間對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；

                    （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時(shí)，應立即采取措施，并及時(shí)報警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。

                停車(chē)管理

                       機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)在停車(chē)場(chǎng)位（存車(chē)處）的管理

                      （1）有健全的機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)存車(chē)管理制度和管理方案；

                      （2）對進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行；

                      （3）停車(chē)有序，24小時(shí)設專(zhuān)人看管，有發(fā)生緊急情況預案；

                      （4）長(cháng)期存放的，應簽訂停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)等。

                 消防管理

                        公共區域消防設施的維護及消防管理

                       （1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；

                       （2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護；

                       （3）定期進(jìn)行消防訓練，有關(guān)人員掌握消防基本技能。

                       （4）發(fā)生火災，及時(shí)報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

                  高壓供水養護、運行、維修 

                       （1）居民正常生活用水，有停車(chē)處置預案；

                       （2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，水質(zhì)合格；

                       （3）維修服務(wù)標準執行京房地修字【1998】第799號文件規定。

                       （4）發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，要加強對供水系統的消毒，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機房，接近高位水箱。

                   電梯養護、運行、維護

                        （1）主梯6:00-24:00不間斷運行，0:00-6:00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話(huà)或房號。凡是樓層中設有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客；

                        （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)-8點(diǎn)、17點(diǎn)-19點(diǎn)與主梯同時(shí)運行；

                        （3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)韧旯?；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預案；

                          維修服務(wù)標準執行京房地修字【1998】第799號文件規定。

                         （4）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時(shí)，應組織救助。

                    裝修管理

                          服務(wù)房屋裝飾裝修管理

                         （1）有健全的裝修管理服務(wù)制度；

                         （2）查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；

                         （3）裝修期間，對裝修現場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋管理；對進(jìn)出小區的裝修車(chē)、裝修人員實(shí)行出入證管理，調查因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

                         （4）業(yè)主裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴重的報行政管理部門(mén)；

                          （5）及時(shí)清運裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得過(guò)三天。