投標的一般程序

1、獲取招標信息，決策是否參與投標

2、報送投標申請，接受資格審查

3、獲取與熟悉招標文件并參與答疑和現場(chǎng)勘查

4、投標決策與編制投標書(shū)

5、報送投標書(shū)

6、參加開(kāi)標及答辯會(huì )

7、中標和簽訂物業(yè)服務(wù)合同

                                                            投標流程分解

一、甄別招標信息

       1、對招標方主體的需求分析

      （1）對招標方真實(shí)意圖的了解、分析與把握是真招標還是走過(guò)場(chǎng)、是重名譽(yù)還是重質(zhì)量、是比服務(wù)還是比價(jià)格

      （2）對競爭對手的分析

可能競爭對手的篩選——從招標書(shū)對投標書(shū)企業(yè)的投標資格入手

               主要競爭對手特點(diǎn)的了解

可能的競爭因素，是否有特殊的目的

       （3）對招標方主要負責人的了解分析

               未來(lái)招標方對物業(yè)管理的分管體制

               對物業(yè)管理的了解掌握程度

               未來(lái)與其合作的難易與融洽分析

        2、企業(yè)對履約可行性的分析

             是否符合企業(yè)發(fā)展空間

             是否具有同類(lèi)型物業(yè)的相對優(yōu)勢

             是否有相應的關(guān)鍵人員儲備

二、獲取招標文件

        1、物業(yè)管理企業(yè)在獲得投標信息后，即可收集相關(guān)信息，并按企業(yè)的拓展計劃，確定投標意向。

         2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定參與招標活動(dòng)后，應組織相關(guān)人員在對招標物業(yè)項目基本情況分析和物業(yè)管理模式確定的基礎上，制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)方案。

         3、獲取招標文件后，應落實(shí)公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的有關(guān)資料和證件，詳細閱讀文件內容，熟知各項要求，對招標文件中履約書(shū)、獎罰措施等項應仔細分析研討，并向招標單位確認投標書(shū)中不清楚事項，以便作準備。

三、考察物業(yè)現場(chǎng)

         投標單位組織人員到物業(yè)現場(chǎng)進(jìn)行現場(chǎng)實(shí)地考察，對照招標文件有關(guān)內容、仔細分析，從而為管理方案的構想奠定基礎。

四、編制投標書(shū)

     （一）、成本測算

       1、投標制作人需了解崗位薪資；

       2、了解配備各類(lèi)物資的市場(chǎng)價(jià)格行情。對需要按年折舊或攤銷(xiāo)的費用，測算周期不應超過(guò)合同期限；

       3、根據擬承接物業(yè)的管理服務(wù)范圍、類(lèi)型、檔次、標準等進(jìn)行專(zhuān)題分析。在確定單價(jià)時(shí)，要從競爭戰略和戰術(shù)要求上去推敲，單價(jià)確定后與工作量相乘，便可得出管理服務(wù)費總標價(jià)。

       4、對于競爭性較強的項目，可考慮適當的價(jià)格優(yōu)惠措施，以增加本企業(yè)獲標的勝算度。

      （二）、編制標書(shū)方案

       1、介紹投標企業(yè)的概況和經(jīng)歷

            介紹投標單位的位置、規模、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級、企業(yè)性質(zhì)、機構、資本、人員結構等基本情況，著(zhù)重介紹現轄物業(yè)類(lèi)型、名稱(chēng)、管理面積及歷年獲得的效績(jì)、成果、經(jīng)驗。在介紹公司優(yōu)勢時(shí)要突出重點(diǎn)。

       2、分析所投標的物業(yè)管理特點(diǎn)

       項目簡(jiǎn)介通常包括如下內容：

             （1）顧客基本情況。如業(yè)主（或物業(yè)使用人）清單、顧客基本特征（年齡、職業(yè)、籍貫等）。

             （2）物業(yè)基本情況。如物業(yè)的地理位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、機電設備清單、配套設施清單等。

             （3）項目開(kāi)發(fā)情況。如開(kāi)發(fā)建設單位、設計單位、承建商、施工單位、項目開(kāi)發(fā)及交付的進(jìn)度、主要戶(hù)型、售價(jià)等。

             （4）項目周邊情況。水、電、氣、暖、有線(xiàn)電視、電話(huà)、寬帶等生活服務(wù)單位的分支機構、聯(lián)系方式；醫院、學(xué)校、公交站、超市、銀行、郵局等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的分析；派出所、居委會(huì )等聯(lián)系方式。

              （5）競爭對手情況。如對周邊同類(lèi)項目的調研（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、提供的服務(wù)項目及標準、物業(yè)服務(wù)費價(jià)格、顧客評價(jià)等）。

               通過(guò)對投標物業(yè)建筑架構、配套設施、周邊環(huán)境、居民結構等方面進(jìn)行分析、綜合其布局、功能上的特點(diǎn)，列出管理上的難點(diǎn)，提出相應的管理措施。

        3、擬定質(zhì)量管理目標和采用的管理方式

             質(zhì)量管理目標，是指管理單位在合同期內應取得怎樣的社會(huì )效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、其質(zhì)量考核標準以職能部門(mén)和當地主管部門(mén)制定的相關(guān)法規文件為依據。

        4、擬定管理服務(wù)內容

             包括開(kāi)發(fā)建設期間將提供的管理服務(wù)內容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內容、住戶(hù)入住及裝修期間的管理服務(wù)內容、實(shí)質(zhì)運作期間的管理服務(wù)內容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運作的管理服務(wù)內容，大體分為房屋管理、保安、清潔、維修、綠化、社區文化活動(dòng)等七大服務(wù)，內容力求周詳。

        5、物資裝備計劃

             本著(zhù)合理配置、保障利用的原則，對員工住房、管理辦公用房以及各類(lèi)設備和用具，擬出一個(gè)周密的計劃，計劃中應確切列出住房面積、物品分類(lèi)單價(jià)及金額。

        6、管理人員配備

             根據物業(yè)實(shí)際需求設置管理骨干，力求精簡(jiǎn)，在管理層、操作層人員的年齡、學(xué)歷、職稱(chēng)（技術(shù)人員）、用工類(lèi)型上均要按一定比例配置。對各崗位人員應制訂出相應的崗位職責和條件。但基本的原則是：組織架構扁平化、能響應業(yè)主需求。

        7、管理規章制度

             包括管理單位員工內部制度和約束各方的公共契約，各項制度均要以法律為準繩，以相關(guān)法律為依據，結合實(shí)際而定，使之具有合法性、實(shí)用性和可操作性，也才能產(chǎn)生約束力。

        8、檔案建立與管理的設立

        應按標準化、電腦化建立檔案管理流程，將系統收集環(huán)境資料（圖片）、建筑工程資料、圖紙、住戶(hù)檔案資料、裝修維修記錄、文書(shū)檔案、財務(wù)報表等各類(lèi)資料進(jìn)行整理、分類(lèi)、編目進(jìn)入電腦儲存，以備檢查利用。

        9、經(jīng)費收支預算

        根據招標文件中提供的數據，以及實(shí)地考察了解到的材料進(jìn)行測算，制定經(jīng)費收支測算表。

       10、提出經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路

        為提高管理水平，投標者可依據所投物業(yè)的實(shí)情，重視社會(huì )熱點(diǎn)，在創(chuàng )建文明單位、實(shí)施科學(xué)化、規范化管理、開(kāi)展增收節支、服務(wù)等諸方面提出即務(wù)實(shí)又能體現創(chuàng )新的大思路。

       11、應急方案的編寫(xiě)：方案要做到“幾定”：定人、定責、定時(shí)、定器

       12、社區文化與便民服務(wù)

              針對招標物業(yè)的客戶(hù)群體狀況，制定適宜該社區的社區文化安排與便民措施。這是直接服務(wù)于業(yè)主的內容，因而會(huì )受到評委們的重視。

       13、標書(shū)文字稿和表格編寫(xiě)完成后，對擬訂的物業(yè)服務(wù)方案進(jìn)行審核、校對、調整、排版、印制、裝幀、蓋章封裝等工作

       審核：

          如企業(yè)法人或委托代理人是否按照規定簽字或蓋章，是否按規定加蓋單位公章；

          投標人單位名稱(chēng)是否與資格審查時(shí)的單位名稱(chēng)相符；

          投標書(shū)中的甲方單位名稱(chēng)是否正確；

          授權書(shū)格式是否與招標文件要求格式一致，文字打印是否有錯字；

          投標書(shū)日期是否正確，是否與封面所示吻合

          目錄編號、頁(yè)碼、標題是否與內容編號、頁(yè)碼、標題一致。