物業(yè)顧問(wèn)是指在物業(yè)管理過(guò)程中提供咨詢(xún)服務(wù)，從事關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的咨詢(xún)、估計、經(jīng)營(yíng)、管理行業(yè)的企業(yè)和人員，狹義的概念是具體的房屋管理人員或者房屋中介人員。其工作面涵蓋物業(yè)管理的領(lǐng)域。

        概念闡述

          “物業(yè)顧問(wèn)”是一個(gè)新興角色，承擔物業(yè)咨詢(xún)方面的服務(wù)。（一個(gè)職位或者是一個(gè)職業(yè)，廣義的概念是從事關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的咨詢(xún)、估計、經(jīng)營(yíng)、管理行業(yè)的企業(yè)和人員，狹義的概念是具體的房屋管理人員或者房屋中介人員，又稱(chēng)“房產(chǎn)經(jīng)紀人”）時(shí)下，滬上的物業(yè)面貌日新月異，各式各類(lèi)的大樓、廣場(chǎng)、小區等拔地而起，各式各類(lèi)的物業(yè)公司亦如雨后春筍般紛紛成立。在眾多品質(zhì)各異的物業(yè)公司面前，業(yè)主卻往往因良莠難辨而束手無(wú)策。物業(yè)管理之紛爭層出不窮。無(wú)怪乎不少開(kāi)發(fā)商，乃至業(yè)主本身都會(huì )有自行管理的想法產(chǎn)生。然物業(yè)管理是一項頭緒紛繁，化的系統工程，決非一般人輕而易舉所能做好。當然，自行管理方式的好處不少，除了可節省一筆相當數額的委托管理費用外重要的是可直接控制和主管小區的經(jīng)濟、行政大權。不過(guò)與此相對應的是，其負責人卻很可能因此而會(huì )有吃力不討好的弊端?，F在好了，那些既希望自行管理物業(yè)，又擔心缺少知識的業(yè)主可考慮聘請本公司作為其“物管顧問(wèn)”。業(yè)主的經(jīng)濟、行政大權仍牢牢掌握手中，只是加設一個(gè)層次協(xié)助便可解決發(fā)生的實(shí)質(zhì)性難題。

        服務(wù)內容

        主要領(lǐng)域

             物業(yè)顧問(wèn)內容具有的性質(zhì)，其工作面涵蓋物業(yè)管理的領(lǐng)域，主要包括：

             1、派員長(cháng)期駐守委托方工作。公司委派具有豐富管理經(jīng)驗和工作技能的員工以雙方約定的方式駐守委托方，出任委托方的顧問(wèn)，全面參與委托所管物業(yè)的各項管理服務(wù)工作。

             2、引進(jìn)本公司的物業(yè)管理制度。全面引進(jìn)本公司的管理理念和各項物業(yè)管理制度，包括發(fā)事這網(wǎng)絡(luò )系統和物業(yè)管理計算機應用軟件等。

             3、實(shí)行前期介入的管理制度。視委托方所接管物業(yè)的具體情況，于建筑期間實(shí)行前期介入，對工程設計、功能規劃等從物業(yè)管理角度提出建設性指導意見(jiàn)。

             4、協(xié)助開(kāi)展物業(yè)服務(wù)、檢查和入住工作

            5、協(xié)助委托方與開(kāi)發(fā)商做好接管驗收管理工作，分清雙方的權利、義務(wù)、責任和費用關(guān)系，簽訂委托管理合同。

            6、協(xié)助公司行政架構整組。協(xié)助委托方進(jìn)行行政架構的整改，合理安排各類(lèi)管理人員的編制，削減冗員，達到精簡(jiǎn)之目的。

            7、推行人員培訓和形象設計計劃。協(xié)助招聘各類(lèi)管理人員，制定各級員工培訓計劃，實(shí)施各類(lèi)員工的培訓，對員工的工作實(shí)績(jì)實(shí)行多方面考核。

            8、推行管理質(zhì)量標準

            9、協(xié)助委托方建立ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系，并進(jìn)行實(shí)際的運作指導。

           10、編制小區公約及住戶(hù)手冊。根據和的有關(guān)法律法規，協(xié)助裝訂公共契約、業(yè)主手冊及其它各種管理手冊。

           11、編訂業(yè)委會(huì )組織章程根據法律法規要求，協(xié)助制定《業(yè)主管理委員會(huì )章程》，協(xié)助組建業(yè)主管理委員會(huì )，加強與各業(yè)主的聯(lián)系。

           12、提出加強工作效率的方案。以工作效率為目的，協(xié)助制定各項規章制度和各類(lèi)員工工作守則，明確各崗位的責職，制定各項工作方案。

           13、協(xié)助監管公共設施的運作狀況。協(xié)助檢查物業(yè)各類(lèi)公共設施（如電梯、水、電、氣、空調、消防和防盜設施等）的運作情況，其處于穩定良好的狀態(tài)。

           14、進(jìn)行管理收支經(jīng)濟測算。協(xié)助委托方制定各管理小區的經(jīng)濟測算方案，并報物價(jià)管理部門(mén)核實(shí)有關(guān)物監管理費用和其它各種收費標準，按月準時(shí)做出詳細財務(wù)收支報告。

           15、實(shí)行物業(yè)基礎管理運作指導。協(xié)助委托方對各小區的物業(yè)管理、服務(wù)、維修保養的操作規范化程序等進(jìn)行檢查和測評，對管委會(huì )、物業(yè)和里委會(huì )之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。

           16、指導各類(lèi)物業(yè)資金的籌集與使用。協(xié)助委托方做好保安保潔、管理服務(wù)等各項費用的籌集和使用，公用水電費的收繳與使用，修繕基金的保管與使用，以及其它各種費用的收繳與使用。

          17、研究物業(yè)的銷(xiāo)售方法。協(xié)助委托方推行的市場(chǎng)策劃，研究其擁有之物業(yè)的租售方案，其物業(yè)的使用率和租售率，達到其物業(yè)保值增值之目的。

          18、舉辦社區文化康樂(lè )活動(dòng)。協(xié)助管理處籌辦社區內各項節日裝飾、喜慶活動(dòng)，創(chuàng )建小區物業(yè)的特色和形象，業(yè)主對物業(yè)的歸屬感及業(yè)主與物業(yè)管理處間的親和力。

          19、拓展的服務(wù)。公司的物業(yè)顧問(wèn)將根據委托方的需求和實(shí)際情況采用靈活多樣的形式，以這到完成物業(yè)顧問(wèn)內容的目的，其常規性的形式有：

         （一）員工培訓包括定期和不定期、雙向和單向、理論和實(shí)踐等。

           （二）現場(chǎng)實(shí)務(wù)操作指導。

           （三）各類(lèi)管理方案的設計和實(shí)施。

           （四）組織各種形式的多角度、多方位的監督、檢查和考評。

           （五）提供Internet網(wǎng)絡(luò )形式的信息制作及發(fā)布渠道。

            一些大型的物業(yè)公司，例如境外五大行，他們具有更強的技術(shù)優(yōu)勢和更的管理經(jīng)驗。這時(shí)候他們就會(huì )為一些其他的物業(yè)公司，主要是開(kāi)發(fā)商自組的物業(yè)公司，提供顧問(wèn)服務(wù)，幫助他們管理項目，同時(shí)也是為了項目的，讓房子賣(mài)，請這些公司做全委的話(huà)酬金和物業(yè)費是很高的，普通項目承擔不起，所以干脆就請來(lái)做顧問(wèn)，廣告上就可以打這些公司的名號了。也就是說(shuō)物業(yè)顧問(wèn)的服務(wù)對象是其他物業(yè)公司，去給他們當老師。當然還有另一種說(shuō)法，就是顧問(wèn)都是大忽悠，都是賣(mài)紙的（一份階段性顧問(wèn)報告往往有幾百頁(yè)），這就是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智了。

             顧問(wèn)職責

             物業(yè)管理公司一般認為委托項目更能體現公司的管理實(shí)力，項目持久而收益高。但是顧問(wèn)管理項目具有“短平快”的特點(diǎn)，造成的社會(huì )影響更廣泛，對擴大業(yè)務(wù)也有重要作用。

閔新聞先生認為，物業(yè)顧問(wèn)如果想做好，起碼應該具有以下特性：

             （1）對行業(yè)的熱愛(ài)；

             （2）強烈的企圖心；

             （3）能夠承受進(jìn)入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節奏工作的能力；

             （4）鉆研精神；

             （5）為客戶(hù)理財（房產(chǎn)理財、投資指南、信貸理財）的能力；

             （6）對資源（房源、客源）的累積以及對老客戶(hù)資源的二次發(fā)掘與轉介紹。

              物管服務(wù)模式

              （一）物業(yè)顧問(wèn)管理服務(wù)。

               物業(yè)管理公司根據多年的管理經(jīng)驗，從角度為發(fā)展商提供物業(yè)管理全過(guò)程或不同階段的咨詢(xún)服務(wù)。

               在實(shí)踐中，也有將咨詢(xún)服務(wù)中的形式稱(chēng)作授權管理服務(wù)，就是按合作雙方商定的物業(yè)管理標準由物業(yè)管理公司委派管理人員、技術(shù)人員在發(fā)展商授權管理范圍內，對物業(yè)項目實(shí)施管理。授權管理服務(wù)與顧問(wèn)服務(wù)大的區別是：授權管理服務(wù)是由物業(yè)管理公司直接派人員按化、的標準組建物業(yè)管理隊伍，協(xié)助進(jìn)行管理，并擔任實(shí)職。而顧問(wèn)管理服務(wù)，是物業(yè)管理公司或的物業(yè)顧問(wèn)為項目提出方案和建議，方案的具體落實(shí)由發(fā)展商成立的物業(yè)管理公司實(shí)施，物業(yè)顧問(wèn)不擔任實(shí)職。

              （二）全權委托管理。

               全權委托管理的特點(diǎn)是由發(fā)展商將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理交給物業(yè)管理公司負責。物業(yè)管理公司按照與發(fā)展商商定的管理模式和管理目標對物業(yè)項目進(jìn)行管理。近年來(lái)，物業(yè)管理市場(chǎng)上出現一種與委托及顧問(wèn)兩種基本管理模式性質(zhì)完全不同的管理方式，即成立合資公司進(jìn)行物業(yè)管理，并取得了較好的業(yè)績(jì)。

               物業(yè)顧問(wèn)領(lǐng)域

                 1、項目規劃的物業(yè)顧問(wèn)，來(lái)項目運行角度提供規劃階段的顧問(wèn)建議，比如根據不同的項目定位提供不同業(yè)態(tài)的需求分析、資源配置建議、設施選型建議、項目?jì)韧獾慕煌▌?dòng)線(xiàn)規劃等等。

                2、營(yíng)業(yè)顧問(wèn)，受托客戶(hù)方要求，代理客戶(hù)尋找市場(chǎng)上適合的物業(yè)產(chǎn)品，并幫助委托方價(jià)格商談。這其實(shí)就是房產(chǎn)經(jīng)紀人的角色。