住宅小區物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人們居住條件和環(huán)境上起到了重要作用，是新型化小區建設不可少的部分，對穩定人民生活和促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展，推進(jìn)城市化進(jìn)程有重大意義。

       住宅小區物業(yè)管理存在問(wèn)題及解決方案

積極地面對物業(yè)管理中的問(wèn)題，并用相適應的對策處理問(wèn)題，使物業(yè)管理在傳統管理小區的方法上添加新的內容，緩解小區服務(wù)與居民生活在對接中產(chǎn)生的新矛盾，使之更符合現代化小區建設的要求，走人性化、親民化的物業(yè)管理路線(xiàn)，與小區居民和諧互助，才是物業(yè)管理得以開(kāi)展的真諦。建設現代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環(huán)境的同時(shí)，也帶來(lái)種種問(wèn)題。例如小區的公共秩序，生活配套設置，衛生環(huán)境等都需要新的管理方式來(lái)應對這些問(wèn)題。物業(yè)管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時(shí)俱進(jìn)，參與新問(wèn)題的解決。隨著(zhù)社會(huì )保障體系的發(fā)展，人們追求高的生活質(zhì)量與品質(zhì)，物業(yè)管理勢必經(jīng)歷一個(gè)由發(fā)展，開(kāi)始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰可以促進(jìn)物業(yè)管理自身的完善，是不可少的一環(huán)。

1、物業(yè)管理面臨的難題和挑戰

1.1 缺乏高素質(zhì)人員的配備

一般的小區用傳統的物業(yè)管理模式就可以應對，現代更多的傾向于住宅區的追求，目前人員明顯不足，能夠在日常雜務(wù)中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對高科技智能運用和引入信息技術(shù)的小區，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會(huì )發(fā)展需求，他們嚴重缺乏相關(guān)操作經(jīng)驗，面對出現的問(wèn)題往往“有心無(wú)力”。配備高素質(zhì)物業(yè)管理人員也少不了技能，如使用電腦系統，善于公關(guān)，掌握多語(yǔ)言等，都是對人員配備上的要求。

1.2 管理人員缺乏素質(zhì)和法律意識

目前物業(yè)管理是一個(gè)新發(fā)展行業(yè)，管理人員的素質(zhì)良莠不齊，加上管理企業(yè)不愿意花成本去讓物業(yè)人員參加培訓，也懈怠于對內部員工職業(yè)道德素質(zhì)的強化，沒(méi)有完整規范化的管理體質(zhì)，工作內容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務(wù)質(zhì)量受人詬病，服務(wù)和被服務(wù)的主體關(guān)系沒(méi)有搞清楚，這樣的管理是有形無(wú)實(shí)的。物業(yè)管理服務(wù)于小區，畢竟不單單是道德上和素質(zhì)上的要求，它是有法可依的。目前管理人員的法律意識淡薄也是一個(gè)重要問(wèn)題。從整體形勢上看，物業(yè)管理存在的隱患多半在法律認識上出錯，都缺乏系統完善的物業(yè)管理體系，半數以上的省、直轄市乃至大都市都沒(méi)有完善的地方法律法規，即便有落實(shí)的效果也是差強人意，這些問(wèn)題都制約了物業(yè)管理的發(fā)展。

1.3 物業(yè)管理中設施、環(huán)境等問(wèn)題

管理企業(yè)自接手物業(yè)管理，就該清楚自己的法律義務(wù)和責任。從不同省份不同地區都出現過(guò)類(lèi)似與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的法律糾紛。主要現象有：房屋質(zhì)量差，小區開(kāi)發(fā)時(shí)與入住后環(huán)境差異大，許多內容與宣傳時(shí)候不符合。等房屋出現大面積的漏水、開(kāi)裂等問(wèn)題，環(huán)境無(wú)法居住等。業(yè)主的問(wèn)題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業(yè)身上，各種不滿(mǎn)和情緒上來(lái)時(shí)，常見(jiàn)以不繳納物業(yè)費為主要表現。大多數業(yè)主對物業(yè)管理存在認識上的誤區，他們意識里的物業(yè)無(wú)非是替小區搞衛生，做綠化，維修小區公共設備等，認為這些都是低成本的服務(wù)運作，涉及不到物業(yè)費高收取。因此在物業(yè)管理費繳納問(wèn)題上出現的事情也較多。前面講述業(yè)主的問(wèn)題，使管理企業(yè)無(wú)形中增加了收費困難，還有問(wèn)題是物業(yè)本身管理工作不合理，業(yè)主以服務(wù)不周投訴，更有甚者物業(yè)公司為謀取利益偷偷設項多收物業(yè)費，為了利益使企業(yè)形象受損。

2、針對物業(yè)管理出現的問(wèn)題可采取的對策

2.1 依法管理

參考我國物業(yè)管理立法的情況，物業(yè)管理的相關(guān)法律體系所包含的內容有：（1）物業(yè)管理對建筑房屋的管理范圍；（2）小區相應配套設備的管理和維護；（3）環(huán)境衛生條例的制定；（4）區域治安和消防設施的管理；（5）組織業(yè)主，大家共同參與組建物業(yè)管理委員會(huì )；（6）物業(yè)管理人員職責范圍和責任承擔的劃分；（6）策劃宣傳小組，給業(yè)主和管理人員普及法律知識。以上是主要的法律涉及面，通過(guò)法律法規的約束和保障，物業(yè)管理才能順利開(kāi)展。

2.3 科技的運用管理

在通訊技術(shù)，計算機網(wǎng)絡(luò )、多媒體、近遠程控制等現代科技的普及上，為物業(yè)管理增加科技化設備?？萍荚谖飿I(yè)管理上發(fā)揮的優(yōu)勢是建立完整的管理系統，同時(shí)大大節約了管理成本。高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業(yè)管理系統建立后，企業(yè)就可以檢查和監督小區物業(yè)管理問(wèn)題，系統都能把問(wèn)題及時(shí)、準確的記錄，給企業(yè)提供可參考資料，使企業(yè)能根據相關(guān)情況及時(shí)制定應對措施。

2.4 監管制度的加強

物業(yè)管理涉及的面很廣，遇見(jiàn)的問(wèn)題更是五花八門(mén)。獨立靠企業(yè)運行，有時(shí)候保障不了執行力度，雖在相關(guān)領(lǐng)域制訂了一系列法律法規，但是對小區物業(yè)管理委員會(huì )等組織的參與度不夠，沒(méi)有給予物業(yè)行政人員相應的處事權限，使得一些物業(yè)投訴問(wèn)題告誡無(wú)門(mén)。監管后，可介入涉及法律問(wèn)題的糾紛處理，指導管理人員服務(wù)于小區業(yè)主。

3、結語(yǔ)

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟下的產(chǎn)物，只有認真面對物業(yè)管理中出現的問(wèn)題，企業(yè)才能意識到問(wèn)題出現的源頭所在，為解決問(wèn)題和采取相關(guān)對策。逐步減輕物業(yè)管理在工作施展上的壓力，通過(guò)提高自身素質(zhì)和訓練，經(jīng)受主現實(shí)問(wèn)題的考驗，才能使管理企業(yè)在適應社會(huì )發(fā)展需求上充滿(mǎn)勃勃生機和進(jìn)取的動(dòng)力。