從2021年1月1日起，國家出臺了一系列關(guān)于物業(yè)的新規，物業(yè)與業(yè)主間的問(wèn)題將全部按照新規執行。新規規定：有3種情況下，業(yè)主不用交物業(yè)費，同時(shí)業(yè)主還享有3大權益！

1、3種費用不需交納

第一，不用交納物業(yè)私收費用。有些物業(yè)公司為了利益，巧立名目收取“裝修管理費”、“垃圾轉運費”、“公共設施維護費”等等。這些物業(yè)自行收取的項目是不允許的。如果物業(yè)強行收取，業(yè)主除了不需要交錢(qián)以外，還可以向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報。

第二，不用繳納物業(yè)方違反合同規定產(chǎn)生的費用。物業(yè)的服務(wù)標準、收費標準需完全按照簽訂的合同實(shí)行，若物業(yè)降低服務(wù)標準或提高收費標準，業(yè)主有權不交費且向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報；同時(shí)，如果小區公共配套設施與開(kāi)發(fā)商承諾不符，物業(yè)要按照實(shí)際情況對業(yè)主減、免公共服務(wù)費用，而該費用則應該由開(kāi)發(fā)商補償。

第三，不用繳納逾期交房期間的物業(yè)費。許多期房在購房合同上會(huì )明確寫(xiě)出交房日期，有時(shí)候，會(huì )由于開(kāi)發(fā)商的原因，造成逾期交房的情況?？捎行潜P(pán)的物業(yè)費卻從合同規定的交房時(shí)間就開(kāi)始收取，這是不符合規定的。對于開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況，物業(yè)無(wú)權向業(yè)主收取未交房期間的物業(yè)費用。

2、業(yè)主享有3大新權益

權益一：業(yè)主有權更換物業(yè)公司。對于那些受到大量投訴的物業(yè)，業(yè)主有權將其更換。新規中明確規定，業(yè)主大會(huì )中，超過(guò)半數業(yè)主投票同意后，就可以進(jìn)行物業(yè)公司的更換，同時(shí)業(yè)主也有權利選擇新的物業(yè)公司。不過(guò)前提是，業(yè)主大會(huì )出席業(yè)主必須達到小區業(yè)主總人數的三分之二，否則投票結果無(wú)效。

權益二：業(yè)主有權享有小區共有部分的收益。對于小區中的共有部分的收益，例如占用小區道路、綠化停車(chē)位的收益，小區電梯廣告、樓道廣告的收益，小區內公共泳池、球場(chǎng)等對外收費的收益等等。這些收益在扣除一定成本后，需歸全體業(yè)主所有的。

權益三：業(yè)主對物業(yè)費使用明細有知情權。根據新規規定，對于物業(yè)的收費項目、收費標準等需向業(yè)主公示；服務(wù)項目、維修資金、履行情況等也需定期向業(yè)主公布。對于業(yè)主享有權利的收益部分也需向業(yè)主業(yè)大會(huì )報告。也就是說(shuō)，物業(yè)費用的一切明細必須公開(kāi)，讓業(yè)主知道自己的物業(yè)費花在哪、怎么花。

除了上述所講外，實(shí)際上物業(yè)公司還存在許多“亂象”，有些做法已經(jīng)是“踩過(guò)界”了，有許多小區內事物都是物業(yè)無(wú)權處理的。例如物業(yè)是無(wú)權對業(yè)主進(jìn)行斷水、斷電、停暖等處理方式的；未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)無(wú)權更改物業(yè)管理用房的用途；物業(yè)無(wú)權在小區內公共道路設置停車(chē)場(chǎng)等等。

新規的實(shí)行，完全可以起到約束物業(yè)的作用。在新規下，物業(yè)的各種“亂象”都會(huì )慢慢減少，因為業(yè)主已經(jīng)掌握了“主權”。一旦物業(yè)公司違反新規，業(yè)主都可以將物業(yè)公司更換。那些名聲差的物業(yè)公司，如果不提升自身服務(wù)品質(zhì)，也會(huì )慢慢被整個(gè)行業(yè)排斥。同時(shí)最重要的一點(diǎn)就是，新規為廣大業(yè)主爭取到了應得的權益，而那些為物業(yè)費“踩坑”的業(yè)主也可以依法維護自身權益。

2021年物業(yè)費收費標準

2021年物業(yè)新規出臺，在今年的5月28日，《中華人民共和國民法典》頒布，并將于2021年1月1日起開(kāi)始施行。各地區根據當地情況出臺相關(guān)物業(yè)費管理辦法。下面以2021年西安物業(yè)費管理新辦法為例：

11月9日，記者從西安市發(fā)改委獲悉，備受關(guān)注的《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》已經(jīng)印發(fā)(簡(jiǎn)稱(chēng)《市辦法》)，將于2021年1月1日與《民法典》同步實(shí)施。

一、一費制：公攤電費、電梯費不再另行收取

記者了解到， 新辦法中物業(yè)費最大的特點(diǎn)就是“一費制”，即改變原住宅小區基礎物業(yè)費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實(shí)行“三費合一”，物業(yè)管理區域內的公攤電費、電梯費計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨另行收取。將促進(jìn)物業(yè)企業(yè)精細化管理，降低物業(yè)成本。

二、2021年物業(yè)費收費標準

調整后，物業(yè)服務(wù)費實(shí)行“一費制”，即電梯費與公攤電費包含在物業(yè)費中，不再另行收取。高層一級服務(wù)每月每平方米2.2元，二級服務(wù)1.9元，三級服務(wù)1.5元，等外服務(wù)1.2元。

根據群眾建議，考慮到低等級的物業(yè)服務(wù)水平較低，將三級及等外的收費標準在征求意見(jiàn)標準基礎上進(jìn)行了下調。調整后的物業(yè)費標準將電梯費與公攤電費納入其中，與現行物業(yè)費、公攤電費、電梯費三項分開(kāi)收取相比較，按平均值測算(公攤電費0.18元/平米?月、電梯費0.32元/平米?月)，高層住宅物業(yè)費平均漲幅7.2%，多層住宅物業(yè)費平均漲幅18.5%，高層住宅在全國15個(gè)副省級城市排名第11位，多層住宅排名15位，整體價(jià)格水平在全國15個(gè)副省級城市中排名靠后。

此外，生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環(huán)衛收費，物業(yè)公司僅負責代收代繳，不包含在物業(yè)費中。

三、物業(yè)費等級依據小區物業(yè)服務(wù)等級確定

“我們小區按照一級物業(yè)服務(wù)收費，可是我也不清楚他們的物業(yè)服務(wù)是否達到了一級?！庇惺忻裉岢隽诉@樣的疑問(wèn)。

據悉，物業(yè)服務(wù)收費等級標準依據西安市住房和城鄉建設局印發(fā)的《西安市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)指導標準》，近期將由市住建局印發(fā)，與物業(yè)收費管理辦法同步于2021年1月1日起執行，按照質(zhì)價(jià)相符的原則制定;對應的收費等級由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個(gè)等級，按照高層、多層分別制定收費標準。

高層指七層以上(含七層)帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費標準;多層指六層以下(含六層)不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費標準。

四、高檔小區、改造后老舊小區物業(yè)費怎么收?

針對目前一些高檔小區，物業(yè)服務(wù)標準超過(guò)《西安市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)指導標準》高層一級服務(wù)標準的，借鑒成都、濟南等城市做法，可在高層一級物業(yè)費標準的基礎上上浮10%。

為了規范物業(yè)收費行為，物業(yè)企業(yè)執行浮動(dòng)收費標準時(shí)，物業(yè)服務(wù)標準須經(jīng)住建部門(mén)審核，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門(mén)和市場(chǎng)監督管理部門(mén)后執行。上浮僅限于高層一級服務(wù)標準，高層二級、三級、等外無(wú)上浮。

老舊小區改造后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主確定本住宅小區的物業(yè)服務(wù)等級，在對應的收費等級政府指導價(jià)范圍內約定具體收費標準;老舊住宅改造后帶電梯的物業(yè)服務(wù)費按照不高于高層等外收費標準執行。