贛州物業(yè)管理條例細則（全文）

一章 總則

一條為規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管 理條例》、《江西省城市居住小區物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律法規規章,結 合本市實(shí)際, 制定本辦法。

第二條本市行政區域內住宅小區的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

第三條市、縣(市、區)人民房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

市、縣(市、區)人民規劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)、等部門(mén)應當在各自職責范圍內密切配合,共同做好物業(yè)管理工作。街道辦事處(鄉鎮人民)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下,具體組織本轄區物業(yè)管理工作;負責組織、協(xié)調業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)主委員會(huì )的選舉及備案登記,指導、監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的日?；顒?dòng),協(xié)調解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系和矛盾。

社區居委會(huì )協(xié)助街道辦事處(鄉鎮人民)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作,參與籌備成立業(yè)主大會(huì )、組建和改選業(yè)主委員會(huì )等工作,調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。

第四條城 市規劃區內的新建住宅小區和共用設施設備的原有住宅小區應當實(shí)行物業(yè)管理。

業(yè)主大會(huì )決定實(shí)行自治管理的住宅小區,接受社區居委會(huì )的指導和監督。城市規劃區內未成立業(yè)主大會(huì )且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區或者零星住宅，由社區居委會(huì )實(shí)行準物業(yè)管理,提供公共區域保潔、綠化和共用設施設備的養護維修等基本服務(wù)。業(yè)主大會(huì )成立后準物業(yè)管理活動(dòng)自行終止。

第五條物業(yè)管理區域的劃分應當以經(jīng)批準的物業(yè)項目規劃用地范圍、社區布局、物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。

分期建設或者有兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的區域,其設置的配套設施設備共用的,應當歸屬于一個(gè)物業(yè)管理區域。但該區域內已自然形成多個(gè)相對獨立、封閉小區的,且不存在共用設施設備的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。

已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區域,經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。

第六條房地產(chǎn)行政主管 部門(mén)應當向社會(huì )公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信息,接受公眾查詢(xún)。

本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)的,應當經(jīng)物業(yè)項目所在地的工商部門(mén)注冊登記,并在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備查。

第二章  業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

第七條業(yè)主在物業(yè)管 理活動(dòng)中，享有法定權利 ,承擔法定義務(wù)。

業(yè)主應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主的個(gè)人信息應當保密,除配合執法部門(mén)執行公務(wù)外不得泄露。

第八條下列事項由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

(三)選舉業(yè)主矮員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第(五)、(六)項事項,應當經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

第九條物業(yè)管理區域符合 下列情形之一時(shí),應當召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )會(huì )議,成立業(yè)主大會(huì ),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ):

(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到建筑物總面積之五十以上的;

(二)一套物業(yè)出售并交付使用滿(mǎn)兩年的。

第十條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )應當在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民)的指導下，由業(yè)主、建設單位或者公有住房出售單位、社區居委會(huì )組成業(yè)主大會(huì )籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。

業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示,公示時(shí)間不少于7天

第十一條業(yè)主大會(huì )籌備組應當履行下列職責:

(一)確定一次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

(二)參照示范文本擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則(草案)》、《管理規約(草案)》

和《業(yè)主大會(huì )章程(草案)》;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在一次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

(四)確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

(五)做好召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

前款第(一)至(四)項內容以及業(yè)主委員會(huì )委員候選人的簡(jiǎn)歷、相片應當在一次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示。

第十二條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加,邀請所在社區居委會(huì )列席。

業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,可以書(shū)面委托其他人參加。

第十三條業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后 ,業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )不依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，由街道辦事處(鄉鎮人民)責令限期召開(kāi);逾期仍不召開(kāi)的,由街道辦事處(鄉鎮人民)組織召開(kāi)。其他任何單位和個(gè)人不得召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

第十四條業(yè)主委員會(huì )委員為5人以上的單數,從物業(yè)管理區域內符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì )委員不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬不得向本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者他人就業(yè),不得收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

第十五條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構 ，應當依法履行職責，向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作情況。業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)一次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任1人，副主任1- 3人。

業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集，半數以 上的委員參加,所作決定經(jīng)過(guò)全體委員半數以上同意。需要業(yè)主委員會(huì )會(huì )議討論、決定的事項應當在會(huì )議召開(kāi)3日前在物業(yè)管理區域內公告，聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見(jiàn)。業(yè)主矮員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。

業(yè)主委員會(huì )的任期在《業(yè)主大會(huì )議事規則》中規定。任期屆滿(mǎn)前2個(gè)月, 選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

第十六條業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委 員會(huì )的決定,對全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鄉鎮人民)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第十七條業(yè)主委員會(huì )應當對業(yè)主、 物業(yè)使用人違反管理規約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權可以全體業(yè)主對物業(yè)管理有關(guān)事項依法提起訴訟。

第十八條業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費收支情況應當至少每年公布一次,公布的內容、次數、地點(diǎn)等由業(yè)主大會(huì )決定。

業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )委員是否領(lǐng)取報酬及其具體標準由業(yè)主大會(huì )決定。

第十九條業(yè)主委員會(huì )自 選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向物 業(yè)所在街道辦事處(鄉鎮人民)備案,街道辦事處(鄉鎮人民)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具備案證明。

(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;

(二)《業(yè)主大會(huì )議事規則》;

(三)《管理規約》;

(四)《業(yè)主大會(huì )章程》;

(五)業(yè)主委員會(huì )委員的名單及其業(yè)主身份證明;

(六)應當提供的其他材料。

業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的,應當依照前款規定將變更事項重新備案。

第二十條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止,業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)公告全體業(yè)主:

(一)不再是本物業(yè)管理區域業(yè)主的;

(二)因疾病或者其他原因喪失工作能力;

(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭呈;

(四)被人民法院判處刑罰。

第二十一條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議通過(guò)后中止其委員職務(wù),并提請下次業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議:

(一)不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規約,情節嚴重且拒不改正;

(二)一年內三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議;

(三)違反本辦法第十四條第二款規定;

(四)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員。

業(yè)主委員會(huì )中止委員職務(wù)時(shí),應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十二條建設單位應當在物業(yè)管理區域內無(wú)償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計算:物業(yè)管理區域建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的,按4%計算; 3萬(wàn)平方米以上不足10萬(wàn)平方米的部分,按2%計算; 10萬(wàn)平方米以上的部分,按1%計算。

物業(yè)管理用房按照前款規定計算低于50平方米的,應當按照不低于50平方米的標準配置。

業(yè)主委員會(huì )的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑,建筑面積一般不低于20平方米。

第二十三條物業(yè)管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件,規劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設用地規劃許可證時(shí)應當進(jìn)行審查確認。

物業(yè)管理用房一經(jīng)確定,建設單位不得隨意變更。

第二十四條物業(yè)管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋,具備通水、通電、初裝修、衛生間等基本條件。

物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同,不得用于抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改作他用。

第二十五條建設單位應當按照 下列規定對新建住宅小區配置防范設施: .

(一)建筑面積3萬(wàn)平方米以下的小區，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統;

(二)建筑面積3萬(wàn)平方米以上的小區, 配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統、

帶紅外線(xiàn)夜視功能的電子監控裝置和紅外線(xiàn)周界防越報警系統。

新建項目在辦理商品房預售許可證時(shí),建設單位應當確定并書(shū)面物業(yè)管理用房和防范設施的配置情況。

第二十六條新建項目在辦理商 品房預售許可證之前，建設單位應當通過(guò)招標投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),但投標人少于3人或者物業(yè)管理區域的總建筑面積小于3萬(wàn)平方米的,經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘。

建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內,根據服務(wù)項目的規劃建設條件、物業(yè)管理服務(wù)方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請核發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)等級證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑《物業(yè)管理服務(wù)等級證明》報當地價(jià)格行政主管部門(mén)核定前期物業(yè)服務(wù)收費標準。

第二十七條建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前,會(huì )同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設部的示范文本制定臨時(shí)管理規約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理, 業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務(wù),違反規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

臨時(shí)管理規約不得侵害業(yè)主的合法權益。

第二十八條建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,作出的說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應當書(shū)面遵守臨時(shí)管理規約。

第二十九條新建商 品住宅經(jīng)竣工驗收備案后,建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗收手續:

(一)小區總平面規劃圖,竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設施設備清單;

(五)物業(yè)管理所的其他資料。

第三十條在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對以下項目進(jìn)行接管,并且進(jìn)行的使用試驗:

(一)物業(yè)管理用房;

(二)防范設施、設備;

(三)化糞池、排污(下水)管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施;

(四)其他需要接管的共用設施設備。

第四章  物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條由業(yè)主大會(huì )決定選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設部的示范文本簽訂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù),不得只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)。

第三十二條物業(yè)服務(wù)收費 區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。具體收費內容、定價(jià)形式和標準根據價(jià)格行政主管部門(mén)的規定, 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行準物業(yè)管理的，其收費標準按照價(jià)格行政主管部門(mén)發(fā)布的服務(wù)項目指導價(jià)執行。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公布物業(yè)服務(wù)收費項目和收費標準。實(shí)行酬金制收費方式的,應當對物業(yè)管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實(shí)行包干制收費的,應當定期公布利用物業(yè)公共區域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收支情況。

第三十四條業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。

尚未出售或者尚未交付的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由建設單位全額交納。

第三十五條物業(yè)管 理區域內不從小區大門(mén)進(jìn)出的臨街商鋪、寫(xiě)字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區物業(yè)管理的范圍,統- -納入小區物業(yè)管理,環(huán)境衛生有償服務(wù)收費由物業(yè)，服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。

第三十六條 利用物業(yè)公共區域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其管理、收費和利益分配等事項由業(yè)主大會(huì )決定。未成立業(yè)主大會(huì )的,經(jīng)營(yíng)收入按照約定扣除--定服務(wù)費用后的余額歸全體業(yè)主共有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據臨時(shí)管理規約以及小區其他管理規定建立專(zhuān)戶(hù)管理,定期公布賬目接受業(yè)主監督。

第三十七條物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視使用費應當向終端用戶(hù)收取:

(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調等房屋設備運行的專(zhuān)項性服務(wù)費由受益業(yè)主分攤;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。

有關(guān)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒代收而停止提供有關(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款第(一)項規定費用的,可以約定向委托單位收取手續費,但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

住宅小區內的公共用水用電價(jià)格應當按照居民用水用電價(jià)格計價(jià)。

第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助公安、消防部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的防范工作。發(fā)生事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當立即采取應急措施,同時(shí)報告有關(guān)管理部門(mén)或者單位。

第三十九條業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)管理的,應當提前30日書(shū)面通知對方, 并在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止后3日內將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規定的資料移交給業(yè)主委員會(huì )，10日內與業(yè)主核對并結清物業(yè)服務(wù)費用。

第五章  物業(yè)的使用與維護

第四十條業(yè)主裝飾裝修房屋 ，服從小區物業(yè)管理,開(kāi)工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記,按規定提交有關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)審查業(yè)主提交的申報登記材料。對符合規定的裝飾裝修項目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當的建筑垃圾清運費,但不得出價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準。

第四十一條在物業(yè)管理區域內不得有下列行為:

(一)未經(jīng)原設計單位同意、擅自拆改房屋承重結構;

(二)侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設施設備;

(三)未經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準改變物業(yè)規劃用途、搭蓋建(構)筑物、在住宅外立面以及非承重墻.上開(kāi)門(mén)窗;

(四)違反規定飼養家禽、寵物;

(五)違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

(六)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

(七)在建(構)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者準噪音;

(九)法律法規規章禁止的其他行為。

前款第(一)至(八)項內容應當在管理規約或者臨時(shí)管理規約中明確約定。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強物業(yè)裝飾裝修的施工監督以及物業(yè)管理區域的秩序維護,發(fā)現違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和本辦法第四十一條規定的行為立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實(shí)后果或者拒不改正的,及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)依法處理。

第四十三條物業(yè)存在隱患,危及公共利益以及其他業(yè)主合法權益的,責任人應當及時(shí)維修養護，消除隱患,有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財產(chǎn)損壞的,責任人應當承擔修復、賠償等責任。

第六章  住宅專(zhuān)項維修資金

第四十四條住宅專(zhuān)項維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款、權人決策、監督原則,按照建設部、財政部《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。

第四十五條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責商品住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督，下設專(zhuān)項維修資金管理機構具體負責商品住宅專(zhuān)項維修資金管理的日常工作。

財政部門(mén)負責售后公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督。

第四十六條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當當地一家商業(yè)銀行作為本行政區域內商品住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行,開(kāi)設住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

第四十七條商品住宅、非住宅業(yè)主應當按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價(jià)的5%交存一期住宅專(zhuān)項維修資金,具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定后向社會(huì )公布。建筑安裝工程造價(jià)發(fā)生較大變化,或者和本省的交存標準作出調整時(shí),房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)進(jìn)行調整和公布。

第四十八條本辦法實(shí)施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交一期住宅專(zhuān)項維修資金的,業(yè)主應當補交。具體交存方式和標準由業(yè)主大會(huì )決定,業(yè)主委員領(lǐng)責追繳。

本辦法實(shí)施后已出售但未交付的物業(yè),業(yè)主應當在辦理交付手續前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)公布的現行標準交存一期住宅專(zhuān)項維修資金。已經(jīng)辦理交付手續但未繳交一期住宅專(zhuān)項維修資金的應當補交,拒不交納的,由業(yè)主委員會(huì )依法追繳。

第四十九條尚未成 立業(yè)主大會(huì )的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金應當存入房地產(chǎn)行政主管部門(mén)開(kāi)設的住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)管理。

已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì )的, 經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定,住宅專(zhuān)項維修資金可以由業(yè)主委員會(huì )設立專(zhuān)戶(hù)管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的, 經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定、業(yè)主委員會(huì )申請，可以將該物業(yè)管理區域內業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主委員會(huì )開(kāi)設的住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)管理,接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監督。

第七章 法律責任

第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、建設單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭議的,可以自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以申請街道辦事處(鄉鎮人民)調解或者依法向人民法院起訴。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對違反法律法規規章和本辦法的行為,可以向房地產(chǎn)、規劃、建設、物價(jià)、城管、公安、、工商、消防等執法部門(mén)和供電、供水、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等有關(guān)單位投訴或者舉報。有關(guān)單位受理后應當進(jìn)行調查核實(shí),在規定時(shí)間內答復投訴人或者舉報人。

第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告的,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可視情節輕重, 依法給予警告或者不良行為紀錄。

第五十二條業(yè)主及物業(yè)使用人不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)書(shū)面通知、在物業(yè)管理區域內公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的, 可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3%o的標準加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。

第五十三條未按本辦法規定交存一期住宅專(zhuān)項維修資金的,建設單位不得將房屋交付買(mǎi)受人。建設單位違反規定將房屋交付買(mǎi)受人的,由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的,處以3萬(wàn)元以下的罰款。

第五十四條有關(guān)行政主管部門(mén)和單位的工作人員有下列行為之一的,應當依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規定進(jìn)行資質(zhì)審查或者批準的;

(二)不按照物業(yè)管理服務(wù)等級評定標準進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等級評定的;

(三)因未依法履行監督職責造成嚴重后果的;

(四)其他濫用職權、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。

第八章  附則

第五十五條大廈寫(xiě)字樓、醫院、學(xué)校、市場(chǎng)、工業(yè)區以及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執行。

第五十六條本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱(chēng)業(yè)主,是指物業(yè)的權人。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際合法使用房屋的人。

本辦法所稱(chēng)物業(yè),是指各類(lèi)房屋及其配套的共用部位、共用設施設備等。

本辦法所稱(chēng)共用部位,是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括: 住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱(chēng)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。